1. Wprowadzenie do obecnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych
W 2024 roku sytuacja na rynku kredytów hipotecznych staje się coraz bardziej dynamiczna. Ostatnie decyzje Rady Polityki Pieniężnej (RPP) o podwyższeniu stóp procentowych wpłynęły bezpośrednio na koszty kredytów oraz zdolność kredytową Polaków. W połączeniu z wahaniami kursu dolara oraz globalnymi czynnikami ekonomicznymi, obecny moment na rynku nieruchomości jest pełen niepewności – zapoznaj się z naszą analiza rynku kredytów hipotecznych 2024
Podstawowym celem tego artykułu jest przeanalizowanie aktualnych zmian, bez wdawania się w ogólniki czy długofalowe prognozy. Skupimy się na tym, co dzieje się tu i teraz – czyli jakie są bieżące oferty kredytów, jak stopy procentowe wpływają na koszty kredytów, oraz jak kurs dolara oddziałuje na zdolność kredytową.
2. Wpływ zmian stóp procentowych na zdolność kredytową i koszty kredytów
Rada Polityki Pieniężnej w ostatnich miesiącach kilkukrotnie podniosła stopy procentowe, co ma bezpośredni wpływ na wysokość rat kredytów hipotecznych. Dla przeciętnego kredytobiorcy oznacza to wzrost miesięcznych kosztów obsługi kredytu. Banki, które jeszcze niedawno oferowały kredyty z oprocentowaniem na poziomie 3%, teraz podnoszą stawki nawet do 6-7%, co znacząco obciąża domowe budżety.
Poniższa tabela przedstawia przykładowe raty kredytu na 300 000 zł, zaciągniętego na 30 lat, przed i po ostatnich podwyżkach stóp procentowych:
| Oprocentowanie (%) | Miesięczna rata przed zmianami | Miesięczna rata po podwyżkach |
|---|---|---|
| 3% | 1264 zł | 1520 zł |
| 5% | 1610 zł | 1900 zł |
| 7% | 1996 zł | 2306 zł |
Zmiana wysokości raty kredytu zależy również od kwoty zadłużenia, jednak nawet niewielkie podwyżki stóp procentowych znacząco wpływają na koszty kredytowe.
3. Kurs dolara a kredyty hipoteczne w Polsce – jak to wpływa na koszty kredytu?
Wahania kursu dolara wpływają na kredyty hipoteczne w Polsce, zwłaszcza jeśli kredytobiorcy rozważają inwestycje w nieruchomości lub mają zobowiązania walutowe. Drożejące dolary powodują wzrost kosztów kredytów denominowanych w obcej walucie oraz wpływają na koszty materiałów budowlanych dla inwestycji realizowanych w Polsce.
Przykład: Jeśli kurs dolara wynosił w 2023 roku 4,00 zł, a w 2024 roku wzrósł do 4,50 zł, oznacza to wzrost kosztów surowców budowlanych importowanych z zagranicy o 12,5%.
Poniższy wykres przedstawia wahania kursu dolara i ich wpływ na koszt kredytu w walutach obcych:
(Wykres: Kurs dolara a kredyty hipoteczne 2023-2024)
4. Banki komercyjne a dostępność kredytów hipotecznych – co się zmienia?
Z uwagi na wzrost stóp procentowych oraz niestabilność kursu walutowego, wiele banków komercyjnych dostosowuje swoje oferty kredytowe. Część z nich ogranicza dostępność kredytów hipotecznych, zaostrzając kryteria dotyczące zdolności kredytowej, inne natomiast oferują specjalne promocje mające na celu przyciągnięcie klientów.
Poniżej przedstawiamy porównanie aktualnych ofert kredytowych w trzech największych bankach w Polsce:
| Bank | Oprocentowanie (%) | Prowizja (%) | Dodatkowe koszty |
|---|---|---|---|
| Bank A | 6,5% | 2% | Ubezpieczenie na życie |
| Bank B | 5,9% | 1,5% | Opłata za wcześniejszą spłatę |
| Bank C | 7,0% | 0% | Koszty notarialne pokrywane przez bank |
5. Zdolność kredytowa Polaków – wyzwania i realia w 2024 roku
W związku z podwyżkami stóp procentowych zdolność kredytowa wielu Polaków znacząco się obniżyła. Przy aktualnych warunkach, osoby, które w 2022 roku mogły liczyć na kredyt hipoteczny na kwotę 500 000 zł, obecnie mogą otrzymać znacznie mniej, np. 400 000 zł. Banki wprowadzają coraz surowsze kryteria oceny zdolności kredytowej, co oznacza, że mniej osób będzie w stanie spełnić wymagania.
Przykład kalkulacji zdolności kredytowej przy różnych poziomach oprocentowania i dochodów:
| Dochód netto (miesięcznie) | Oprocentowanie (%) | Maksymalna kwota kredytu (PLN) |
|---|---|---|
| 5000 zł | 5% | 400 000 zł |
| 5000 zł | 7% | 350 000 zł |
| 7000 zł | 5% | 600 000 zł |
6. Wzmianka o programach rządowych i ich wpływ na rynek
Programy rządowe, takie jak „Mieszkanie na Start”, mogą mieć w październiku 2024 roku niewielki wpływ na realne możliwości finansowania zakupu nieruchomości. Z uwagi na rosnące stopy procentowe (ostatnie zmiany mają charakter kosmetyczny) oraz surowsze kryteria banków, wielu potencjalnych kredytobiorców nie spełnia warunków, by skorzystać z preferencyjnych programów.
Warto jednak pamiętać, że nowe inicjatywy rządowe mogą w przyszłości zmienić rynek, dlatego warto śledzić dalsze zmiany legislacyjne w tym zakresie. Będziemy o tym informować na Naszym Blogu
7. Podsumowanie: Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny?
Obecne warunki na rynku kredytów hipotecznych są trudne. Wysokie stopy procentowe, zmienny kurs dolara i surowsze wymagania banków sprawiają, że decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego powinna być dokładnie przemyślana. Z perspektywy eksperta kredytowego, jeśli planujesz zakup nieruchomości w najbliższym czasie, warto porównać oferty różnych banków, skorzystać z kalkulatorów zdolności kredytowej i zasięgnąć porady osoby doświadczonej a rynku.
W przyszłości, jeśli spadek stóp procentowych będzie kontynuowany przez RPP a raty zaczną spadać, sytuacja może się poprawić, ale w tej chwili kluczowe jest zrozumienie własnych możliwości finansowych i dostępnych opcji. W tym procesie możemy Państwu pomóc.
– Zespół ekspertów na czele z Danielem Orlikowskim